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600万的房子单独转让七十年居住权价值200万有房

 

  文章中,我还有案例来讲述了实际操作方案。就是市值600万的房子,房东可以单独转让七十年的居住权,获得200万的一次性现金,并且居住权人可以转让居住权,房东每次转让可以收一定的过户费,这样房东就有了一次性的现金入账加上持续的现金流。

  文章发表后,有的网友说,哪里有这么傻的房主,把600万的房子的七十年居住权仅仅200万就转让出去了。相当房主自己花了400万还不能住房子里,还没有租金收益。这个房东是不是在犯傻?

  如果你觉得房东犯傻,就是觉得房东吃亏了!那么欢迎你来占房东的便宜,也就是仅仅花200万就能买断这套房子的七十年居住权。我这里有好多这样的房东等着你来占便宜。

  如果你毫不犹豫的就来占房东的便宜,说明房东真的吃亏了,但是你又很可能犹豫了,这个犹豫说明房东没有吃亏,更说明我把房子的所有权跟使用权分离的模式就是抓住了房产的本质。

  这不,在0元置业群里,一个网友刚开始是说房主吃亏了,可是经过解释思考,最后自己愿意当房东,拿出自己的房子来让我们给转让七十年的居住权。

  既然房东愿意200万卖掉七十年使用权,说明房东不仅仅没有吃亏,还觉得自己也占了便宜。

  只有双方都觉得占了对方的便宜,或者说都觉得对自己合适了,那么才有可能成交,如果双方有一方觉得吃亏了,那么就不可能成交。双方都觉得合适的前提就是互相妥协,妥协就是让明显占便宜的一方做出让步,让明显吃亏的一方也能觉得合适了,最终才能成交,成交就是双方各取所需的交换需求的平衡方式,而价格就是找到了双方平衡点的砝码。

  所以,上面的600万的房子,200万拿到七十年居住权,400万拿到所有权就是当前的平衡点。

  那是因为租金打了不到三折,因为市值600万的房子每年10万的租金,七十年就是租金不上涨的情况也应该700万,现在仅仅需要200万就可以住七十年,相当少花了500万,还避免了未来房租上涨的可能。如果自己不住了,还能租出去挣租金(是否可以转租,需要双方协商),每年10万的租金,七十年回来租金700万。并且居住权人可以把居住权转让,相当自己可以随时退出拿回现金,保持了居住权的流动性。多好的事,所以居住权就会有人报名。

  那么,房主觉得占了哪些便宜?也非常简单,房主出让的只是使用权,还继续拥有房子的所有权,也就是这套房子的处置权,我们来看看房主有哪些好处:

  房主可以抵押借款,通常600万的房子也能从银行借到300到400万,加上出让使用权的200万,相当房主几乎没有花钱,这套房子还是自己的。

  房主还有房价涨价收益权,比如这套房子从600万涨到1000万,那么这个上涨的400万的收益就属于房主的。那么,房子里面有人居住,会不会有人购买,当然会,带居住权转让就行。这时居住权就是房主的杠杆,让买家没有必要花1000万买,仅仅需要花800万买1000万房子的所有权就行,其中少收的200居住权价值就相当杠杆。

  房主还拥有附加属性,比如自己的户口落在这套房子上,自己的孩子上学的资格仍然属于房主。

  房主还有炫耀权,比如跟别人说自己名下还有房子,办信用卡时名下有房就会很容易办理,等等。

  未来拆迁收益权,未来如果房子拆迁补偿,这个补偿属于房主,但是由于居住权人没有到期,这个时候需要给居住权人一定的补偿,这时给居住权人的拆迁补偿通常是未到期的居住权价值部分。

  土地到期续约权。由于中国房子的土地都是从国家里土地部门租过来的七十年使用权,到期是需要补缴土地出让金的,这点在刚刚通过民法典中已经写的跟清楚。这时,需要房主补缴土地出让金很。然后重新获得七十年的使用权,相当房主跟国家续约了七十年的土地续期。房主续约后,原来的居住权人也就到期了,也要按照当时的价格签订新居住权转让合同,这个时候是不是还是200万买断七十年居住权,那么就要按照当时的市场情况决定了。

  当然,居住权方也觉得占了便宜,不仅仅可以自住,还能够出租,尤其适合收房的二房东们,用不到三折的租金拿到七十年不涨租金的房子,相当稳稳的挣了70%的利润,

  这个70%的收益,就是长租跟短租的批零差价。如果未来房租上涨,那么二房东的收益就会几何倍数增加。

  本次民法典给居住权单独立法,就是让居住权跟所有权互相独立,每个权力都可以独立运营,独立定价。

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